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土地使用權轉讓方式有哪些

來源:吉屋網綜合整理   發布時間:2016-09-08

土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的,應當經市、縣人民政府土地管埋部門和房產管理部門批準,并依法辦理過戶登記。土地使用權轉讓須符合上述規定,否則即為非法轉讓。其轉讓方法如下:

轉讓方法:土地轉讓有兩種方式:一是土地使用人將土地使用權有償或無償地轉移給他人;二是在土地家庭承包經營的情況下,土地轉讓指承包人自找對象,由第三者代替自己向發包人履行承包合同的行為。

關于土地使用權轉讓的方式,《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條規定有出售、交換和贈與三種方式。后《城市房地產管理法》第三十六條略作發展,將轉讓的方式規定為買賣、贈與或其他合法方式。“其他合法方式”一般包括:
1.買賣。
作為土地使用權轉讓的*廣泛的方式,買賣以價金的支付為土地使用權的對價。由于“買賣”是土地使用權“轉讓”的主要表現形式,我們通常所說的土地使用權“轉讓”指的就是土地使用權“買賣”。下文關于土地使用權轉讓合同的討論實際上也是關于土地使用權買賣合同的討論,所以說,“轉讓”有廣、狹兩個概念之分,當“轉讓”是廣義概念時,它包括所有的以權利主體變更為目的土地使用權的移轉行為;當“轉讓”是狹義概念時,它與買賣具有同樣的涵義。
2.抵債。
抵債是買賣的一種特殊形式,只不過價金支付的條件和期限不同而已。在土地使用權買賣時,土地使用權的移轉和價金的支付是對等進行的,而在以土地使用權抵債時,價金支付在前,所抵之債視為已付之價金。
3.交換。
以交換的方式轉讓土地使用權的,土地使用權的對價不是價金,而是其他財產或特定的財產權益。土地使用人將土地使用權移轉給受讓人,以此取得受讓人提供的其他財產或特定的財產權益。
4.作價入股。
作價入股介于買賣和交換之間,既類似買賣,又類似交換。說它類似買賣,是因為將土地使用權用來作價,所作之價如同買賣之價金;說它類似交換,是因為土地使用權被用來入股,所得之股如同其他財產或特定的財產權益。
5.合建。
在開發房地產時,合建與以土地使用權作價入股都屬于一方出地、他方出錢建房的合作形式。為合作建房的目的而設立獨立法人的,土地使用權轉讓的對價是股權;不設立獨立法人,而采取加名的方式,或甚至不加名、僅以合建合同約定合作各方產權分配的,土地使用權的對價是房屋建成以后的產權。

一、以出讓方式取得的土地使用權
房地產項目轉讓時,應當符合《城市房地產管理法》第三十八條規定的轉讓房地產的條件。
要按照出讓合同約定,已經支付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書,這是出讓合同成立的必要條件,也只有出讓合同成立,才允許轉讓;
要按照出讓合同約定進行*開發,完成一定開發規模后才允許轉讓。
這里又分為兩種情形,一是屬于房屋建設的,實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發*總額的25%以上;二是屬于成片開發土地的,應形成工業或其他建設用地條件,方可轉讓。上述兩項條件必須同時具備,才能轉讓房地產項目。這樣規定,其目的在于嚴格限制炒買炒賣地皮,牟取暴利,以保證開發建設的順利實施。
二、以劃撥方式取得的土地使用權
應符合《城市房地產管理法》第三十九條的規定,其中規定了以劃撥方式取得的土地使用權在轉讓房地產開發項目時應具備的條件。
對于以劃撥方式取得土地使用權的房地產項目,要轉讓的前提是必須經有批準權的人民政府審批。經審查除不允許轉讓外,對準予轉讓的有兩種處理方式:第1種是由受讓方先補辦土地使用權出讓手續,并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金后,才能進行轉讓;第2種是可以不辦理土地使用權出讓手續而轉讓房地產,但轉讓方應將轉讓房地產所獲*中的土地*上繳國家或作其他處理。

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