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  • 土地使用權轉讓稅費怎么算?

    熱心網友    2018-10-15 | 我要分享
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  • 最佳答案

    熱心網友 | 熟悉區域: | 2018-10-15

    一、出讓方
    1.營業稅
    根據2003年1月15日財政部、國家稅務總局下發的《關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)第三條第二十款之規定,單位和個人受讓的土地使用權,以轉讓土地使用權取得的全部收入減去土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額,按照5%的稅率征收營業稅。
    2.城市維護建設稅和教育費附加
    以上述營業稅額為計稅依據,分別按照5%(納稅人在縣城、鎮的)和3%的稅率征收城市維護建設稅和教育費附加。
    3.土地增值稅
    根據《土地增值稅暫行條例》規定,轉讓國有土地使用權的行為,以轉讓土地使用權取得的全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額,按照累進稅率征收土地增值稅。
    法定的扣除額
    (一)取得土地使用權所支付的金額
    “取得土地使用權所支付的金額”可以有三種形式:以出讓方式取得土地使用權的,為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權的,為轉讓土地使用權時按規定補繳的出讓金;以轉讓方式取得土地使用權的,為支付的地價款。
    (二)與轉讓土地使用權相關的稅金
    指在轉讓土地使用權時繳納的營業稅、城市維護建設稅,教育費附加、印花稅也可視同稅金扣除。
    土地增值稅采取四級超率累進稅率,具體標準如下:
    級數土地增值額稅率(%)稅率%
    增值額未超過扣除項目金額50%的部分30
    增值額超過扣除項目金額50%未超過100%的40
    增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的50
    增值額超過扣除項目金額200%的部分60
    注:若稅務機關發現以上數據不夠真實,會要求對轉讓價格或扣除費用進行評估。
    4.企業所得稅
    按新企業所得稅法規定,以轉讓土地使用權取得的全部收入減去土地使用權的購置或受讓原價、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加和土地增值稅后的余額為應納稅所得額,一般按照25%的稅率征收企業所得稅。
    5.印花稅
    根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規定,土地使用權轉讓合同屬于產權轉移書據,以合用中的金額為計稅依據,按5‰的稅率征收印花稅。
    二、受讓方
    1.城鎮土地使用稅
    根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定,凡在城市、縣城、建置鎮、工礦區范圍內使用土地的單位應繳納城鎮土地使用稅。
    根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)規定:以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的,應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。
    以納稅人實際占用的土地面積(平方米)為計稅依據,按一定的稅率按年繳納。
    2.印花稅
    根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規定,土地使用權轉讓合同屬于產權轉移書據,以合用中的金額為計稅依據,按5‰的稅率征收印花稅。
    3.契稅
    根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條規定,土地使用權的轉讓,以成交價格為計稅依據,以3%稅率征收契稅。

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  • 熱心網友 | | 2018-10-15

    土地出讓金和印花稅。
    依據《中華人民共和國土地管理法》
    第五十五條 以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位,按照國務院規定的標準和辦法,繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后,方可使用土地。
    自本法施行之日起,新增建設用地的土地有償使用費,百分之三十上繳中央財政,百分之七十留給有關地方人民政府,都專項用于耕地開發。

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  • 熱心網友 | | 2018-10-15

    一、出讓方
    1.營業稅
    根據2003年1月15日財政部、國家稅務總局下發的《關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)第三條第二十款之規定,單位和個人受讓的土地使用權,以轉讓土地使用權取得的全部收入減去土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額,按照5%的稅率征收營業稅。
    2.城市維護建設稅和教育費附加
    以上述營業稅額為計稅依據,分別按照5%(納稅人在縣城、鎮的)和3%的稅率征收城市維護建設稅和教育費附加。
    3.土地增值稅
    根據《土地增值稅暫行條例》規定,轉讓國有土地使用權的行為,以轉讓土地使用權取得的全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額,按照累進稅率征收土地增值稅。
    法定的扣除額
    (一)取得土地使用權所支付的金額
    “取得土地使用權所支付的金額”可以有三種形式:以出讓方式取得土地使用權的,為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權的,為轉讓土地使用權時按規定補繳的出讓金;以轉讓方式取得土地使用權的,為支付的地價款。
    (二)與轉讓土地使用權相關的稅金
    指在轉讓土地使用權時繳納的營業稅、城市維護建設稅,教育費附加、印花稅也可視同稅金扣除。
    土地增值稅采取四級超率累進稅率,具體標準如下:
    級數土地增值額稅率(%)稅率%
    增值額未超過扣除項目金額50%的部分30
    增值額超過扣除項目金額50%未超過100%的40
    增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的50
    增值額超過扣除項目金額200%的部分60
    注:若稅務機關發現以上數據不夠真實,會要求對轉讓價格或扣除費用進行評估。
    4.企業所得稅
    按新企業所得稅法規定,以轉讓土地使用權取得的全部收入減去土地使用權的購置或受讓原價、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加和土地增值稅后的余額為應納稅所得額,一般按照25%的稅率征收企業所得稅。
    5.印花稅
    根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規定,土地使用權轉讓合同屬于產權轉移書據,以合用中的金額為計稅依據,按5‰的稅率征收印花稅。
    二、受讓方
    1.城鎮土地使用稅
    根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定,凡在城市、縣城、建置鎮、工礦區范圍內使用土地的單位應繳納城鎮土地使用稅。
    根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)規定:以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的,應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。
    以納稅人實際占用的土地面積(平方米)為計稅依據,按一定的稅率按年繳納。
    2.印花稅
    根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規定,土地使用權轉讓合同屬于產權轉移書據,以合用中的金額為計稅依據,按5‰的稅率征收印花稅。
    3.契稅
    根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條規定,土地使用權的轉讓,以成交價格為計稅依據,以3%稅率征收契稅。

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  • 熱心網友 | | 2018-10-15

    一、營業稅及附加(出讓方):
    1、按轉讓價與購置價的差價繳納5%的營業稅。
    2、按繳納的營業稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。
    二、印花稅和契稅(雙方):
    1、按產權轉移書據(合同)所載金額繳納0.05%的印花稅。
    2、按成交價格(合同)繳納3%的契稅(有的地方是5%)。
    三、土地增值稅(出讓方):
    1、按取得收入減除規定扣除項目金額后的增值額,繳納土地增值稅。
    2、規定扣除項目:取得土地使用權所支付的金額;開發土地的成本、費用;與轉讓房地產有關的稅金等。
    3、稅率的確定四檔:增值額未超過扣除項目金額的50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項目金額的50%至100%的,稅率為40%;增值額超過扣除項目金額的100%至200%的,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%的,稅率為60%。
    為計算方便,可以通過速算公式計算:
    土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數
    (0、5%、15%、35%分別對應30%、40%、50%、60%稅率)。

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